DOMANDA
Per quanto riguarda la ZES unica 2025:
- è agevolabile l’acquisto all’asta di un capannone industriale ?
- Sono agevolabili i lavori edili per la messa in funzione di un capannone industriale dismesso o chiuso?
- Visto che l’impianto idrico ed elettrico sono agevolabili rientrano anche i lavori di rottura delle mura?
- I lavori di ampliamento dell’immobile rientrano nel limite del 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato?
- Rientrano nella ZES anche le STP (società tra professionisti in qualunque forma giuridica SAS – SNC – SRL)?
- Esattamente quale è la differenza tra lavori di ampliamento (agevolabili) e lavori di ristrutturazione (non agevolabili)?
RISPOSTA
Il comma 3 dell’articolo 16 del DECRETO-LEGGE 19 settembre 2023, n. 124 convertito con modificazioni dalla L. 13 novembre 2023, n. 162 (in G.U. 16/11/2023, n. 268, prevede che “Sono agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale come definito all’articolo 2, punti 49, 50 e 51, del regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione, del 17 giugno 2014, relativi all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti. Il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50 per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato.”
Le linee fondamentali utili per comprendere le intenzioni del legislatore sono due. La prima è che deve trattarsi di un “investimento inziale”, nella accezione individuata dall’articolo 2, punto 49 del Regolamento (UE) n. 651/2014, ossia “Un investimento in attivi materiali e immateriali relativo alla creazione di un nuovo stabilimento, all’ampliamento della capacità di uno stabilimento esistente, alla diversificazione della produzione di uno stabilimento in prodotti mai fabbricati precedentemente o a un cambiamento fondamentale del processo di produzione complessivo di uno stabilimento esistente”.
In sostanza l’investimento deve essere correlato all’avvio, all’espansione o alla trasformazione di un’attività economica. La seconda linea è che l’investimento deve riguardare l’acquisto di beni nuovi, salvo che non si acquistino terreni o si amplino fabbricati già esistenti. Ne consegue che se all’acquisto del capannone industriale facesse seguito la demolizione e la ricostruzione, si potrebbe valutare se ciò possa equivalere ad acquisto di area fabbricabile.
Tuttavia c’è da considerare che l’articolo 3, comma 3, del Decreto 17/5/2024, portante le disposizioni applicative necessarie a dare attuazione al credito d’imposta di cui all’art. 16 del decreto-legge 19 settembre 2023, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 novembre 2023, n. 162, come modificato dall’art. 1, comma 249, della legge 30 dicembre 2023, n. 213, prevede che: “Gli investimenti in beni immobili strumentali di cui al comma 1 sono agevolabili anche se riguardanti beni già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo svolgimento di un’attività economica, fermo restando quanto previsto dagli articoli 2, punti 49, 50 e 51, e 14 del regolamento (UE) n. 651/2014, del 17 giugno 2014” A sua volta, l’articolo 3, punto 49, del regolamento (UE) n. 651/2014, lettera b) definisce investimento iniziale anche “l’acquisizione di attivi appartenenti a uno stabilimento che sia stato chiuso o che sarebbe stato chiuso senza tale acquisizione e sia acquistato da un investitore che non ha relazioni con il venditore. Non rientra nella definizione la semplice acquisizione di quote di un’impresa”. Esaminata sotto questo profilo, la questione potrebbe essere vista in una luce diversa, ovviamente ricorrendo le condizioni sopra indicate.
Alle domande 2 e 3 la risposta è, nella sostanza, che deve trattarsi di investimenti che realizzano comunque un “ampliamento della capacità di uno stabilimento esistente” ovvero la “diversificazione della produzione di uno stabilimento in prodotti mai fabbricati precedentemente” ovvero “un cambiamento fondamentale del processo di produzione complessivo di uno stabilimento esistente”.
Alla domanda 4 la risposta è affermativa, come chiaramente previsto sia dall’articolo 16 della norma istitutiva sia dal comma 5 dell’articolo 3 del citato decreto 17/5/2024.
Domanda 5: l’agevolazione spetta alle imprese (nel senso: ai soggetti che producono reddito di impresa), e poiché la STP produce reddito d’impresa, può beneficiare delle agevolazione per la ZES Unica. Ciò è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 600/2021. Le suggerisco di leggere con attenzione la risposta dell’Agenzia delle Entrate perché c’è da considerare che la Corte di Cassazione ha espresso una diversa opinione.
In relazione alla domanda 6, l’ampliamento si configura quando si aumenta la superficie utile o il volume di un edificio esistente; è considerato un intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica se comporta una modifica della sagoma o dell’assetto urbanistico del territorio.
Invece la ristrutturazione riguarda la trasformazione di un edificio esistente senza necessariamente aumentarne la superficie o il volume, può comportare una diversa distribuzione interna degli spazi, prevedere la demolizione e ricostruzione dell’edificio (purché venga rispettata la sagoma e la volumetria originaria) e non comporta aumento volumetrico significativo (eccetto nei casi espressamente previsti). Ma sarebbe opportuno affrontare l’argomento con un tecnico della materia a cui sottoporre nel dettaglio la tipologia di interventi da effettuare.
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